10/25【保存版2024年伏見桃山エリア説明】③伏見桃山エリア物件の話し 全部僕の独断と偏見です。

どーも。物件探しだけでいいならミナージュじゃなくていいミナージュです。

エリア内物件について

ここからが一番問題のお話。
これまで2回に渡りエリア内の話をしてきましたが歴史ある古い街であるということ、商業として繁栄した地域であることから不動産事情も他エリアと少し変わってきますので賃貸と販売物件をそれぞれご説明していきます。

(賃貸物件)


エリア内にはシングル物件とファミリー物件の比率が8:2でシングルの町になります。単純に地主、家主が儲かった時代があるからなんです。

一番人気の町だから人が集まる(賃貸経営はファミリー物件よりもシングル物件の方が儲かるんです)からシングルは非常に多いエリアになります。

賃貸需要はずーっと高い地域なのに家族向け物件の供給自体が全く足りてない。それから保育所、幼稚園も待機児童困窮している状況ではない。そもそもファミリー居住者が増やせないから幼児施設は増えてはいない。

なのでエリア内での子育て環境は決して良いとは言えない街だと感じています。

また古い街で余った土地がない建ちきった地域。

地図を見てもらえればわかるのですが余った土地がないんですね。また一つ一つ区画が狭い地域なので建築物が建ちにくのも要因です。

価格帯は売れ筋で説明すると

シングルで6~8万円(築10年内)

ファミリーで8~11万円(築25年以内)

分譲マンションの賃貸で12~20万円

余り倒している物件は

シングル2~4.5万円の風呂トイレ同室物件

シングル5~6万円の築古セパ物件

ファミリー7万円までの築古2DKまでの物件

(販売物件)


【分譲マンション】

人気で価格も高騰傾向(京都に限らずですね)です。

ほぼ東か西向きのベランダになります(→碁盤の目のような土地の形状であるがゆえに南にベランダを取ると隣地がかぶるため、道路に面する東か西から採光を取るしか無い物件が多いです。

分譲マンション
平米単価60~70万円(元は4~50万円エリアです)

【土地・戸建】

非常に取引しにくい地域になります。

賃貸で説明した内容と重複しますが

古くから栄えた街であるがゆえ、家が古いんです。便利な街だからすでに建ち切ったエリアなのでスクラップビルドしかありません。さらに、隣地境界や接道がされていない物件も非常に多くトラブルや紛争も多いです。

あと!採光取れる方角は一方のみが多い。

そのくせに希少性と至便性があるから高額地域になっています。

価格帯は

土地

坪単価100万円超えは当たり前のエリア

(まとめ)

上記の事から不動産売買物件はそもそも流通自体が少ない地域ですのでたくさんの中から選んで決めるというエリアではありません。

出た物件を一つづつ見て都度ご判断。

こんなエリアになります。

とても人気のエリアです。

なかなか苦戦する地域ですから妥協マスト。

とこれくらい考えていればちょうどいいと思います^^

弊社は・・・・というより私自身長くこの地域で仕事していますので歴史から市況、状況は細かくお話しできるかと思います。

またご縁あれば^^