どーも。保存版連載予定のミナージュです。
弊社が賃貸でお取り扱いする伏見桃山エリア
🌸伏見桃山でのお部屋探しガイド🌸
地元人が教える、失敗しないためのリアルな話
「伏見桃山で新しい生活をスタートしたい！」そんなあなたへ。地元・伏見桃山を知り尽くした私が、最新のお部屋探し事情と、この街で部屋を探す上で本当に大切なことを正直にお話しします。
🔍知っておきたい！伏見桃山のお部屋探し「リアル」の常識
1. どこの不動産屋に行っても、物件は「同じ」なんです！
何社も回れば、特別な物件に出会えるかも？と期待されるかもしれませんが、実は京都の賃貸物件のほとんどは、どこの不動産屋さんに行っても同じ物件が紹介されます。
• 京都の仕組み: 仲介会社（あなたがお部屋を探しに行くお店）と管理会社（物件の大家さんから任されている会社）がハッキリ分かれています。
• だから: ほとんどの仲介会社は、全ての管理会社の物件を扱っています。
• ポイント: すでに他社さんで物件を紹介されている方が弊社に来ても、新しい物件がポンと出てくることは基本的にありません。まずはこの仕組みをご理解ください。
2. 物件探しは「ネット」が主流！
昔は店頭でしか見られない物件もありましたが、今は違います。
• 今の時代: 募集物件は、ほぼ全て「SUUMO」や「at home」などのポータルサイトに掲載されています。
• 京都で強いサイト: 特に京都では「SUUMO」と「at home」の2つで、ほとんどの物件情報を網羅できます。
• 賢い探し方: スマホで場所、写真、条件を絞り込んでから「これを見たい！」と不動産屋さんに連絡するのが、現代の主流になっています。
💰諸費用の話：本当に必要な費用を見極める
物件自体が同じだとしても、最終的に支払う費用は仲介会社によって大きく変わる可能性があります。
仲介会社によっては、お客様にとって不要な費用を独自に設定し、請求してくるケースがあるのです。希望があれば利用すれば良いですが、半ば説明無しに「必須だ」と言わんばかりの請求をしてくる会社もあるため、契約時は内容をしっかりと確認することが大切です。
【お部屋を借りる際の主な費用項目】
ミナージュで必須となる経費
• 仲介手数料
管理会社（大家さん）側で必須となる経費
• 火災保険
• 保証会社への費用
• ハウスクリーニング費
• （たまに）鍵交換代など
仲介会社独自の利益付帯項目（不要なケースが多い費用）
• 抗菌除菌費
• エアコンクリーニング費
• 安心パックやら24時間電話受付サービス
• ライフライン取次サービス など
🏘️地元人が教える！「伏見桃山エリア」の特徴と物件事情
長年このエリアでご紹介してきた私が、伏見桃山のリアルをお伝えします。
1. 古き良き街ゆえの「物件の傾向」
伏見桃山は古い街で、すでに建物が建ち切っているエリアです。そのため、物件にはこんな傾向があります。
• 古い物件が多い
• せせこましい（狭めな）物件が多い
• ワンルームが多め：学生の街でもあったため、シングル（単身者）とファミリーの賃貸比率は8対2と言っても言い過ぎではありません。
• ベランダ向きに注意！：エリア内は道路が碁盤の目のように走っているため、多くの建物のベランダ向きは**「東か西向き」**になることが多いです。南向きに取ると隣の建物で採光が塞がれてしまうためです。
2. 「新築・築浅」物件は本当に貴重！
狭いエリアのため、大規模な開発がしにくく、新しい物件自体が非常に少ないです。
• 築15年以内の物件は数えるほどしかありません。
• 家賃帯（築15年以内）
• シングル：6.5万円〜8万円
• ファミリー：9万円〜20万円
• 駐車場相場：1.5万円〜2.0万円程度です。
3. 「学校区」のリアルな話
小学校区は、桃山、板橋、南浜、住吉の順で人気がありますが、これは学校教育的なものではなく、エリアの所得層の区別が残る印象です。私は30年からこのエリアでご紹介していますが、時代によって変わりますし、その年の先生や友達にもよります。親の教育がめちゃくちゃ大事な時代ですから、学校区はご縁で選べば良いんじゃないかと個人的に思っています。
• 地価の変化: 昔は坂道の多い桃山御陵エリアが高かったですが、今は高齢化し地価も落ち着きました。現在は大手筋商店街界隈に隣接するエリアが一番高額取引されています。
🚫取引を控えている管理会社について
弊社も大手と同じくらいの物件シェアはありますが、変な仲介会社や管理会社とは一切取引しません。
特に以下の会社とは、過去に不義理や裏切り行為があったため、付き合いをしていません。お客様との信頼関係を第一に考えていますので、これらの会社が絡む物件はご紹介出来ません。悪しからずご了承ください。
• 京都◯イ◯
• 賃貸住宅◯ービ◯
※取引してない物件に以下もあります。こちらは取引会社が決まっているのと建築部隊、管理窓口、やり方自体が横柄なので（大きな会社だから仕方ない）取引会社にお任せしてます。
・◯キスイ◯ャーメゾン
🤝最後に。
伏見桃山での住まい探しは…というより私が考える住宅提供サービスって物件情報以上に**「誰とどう探すか」**が大切だと思ってます。
ほとんどの会社はただ物件のリストを並べて「はい、どうぞ」という紹介ではなかろうかと思います。
ミナージュ（私）は、物件知識、エリア知識、そして時に脱線するほどの四方山な深い話は**圧倒的に他社とは違います。**
この辺りは口コミにもある通りですが一度ご利用いただきましたお客様からのご紹介が多いのは、そうした弊社の取り組みに価値を感じてくださる方がいるからだと自負しています。
たまに来られる飛び込みの方にも説明していますが、先述の通り、他社さんをたくさん回りたい方や、「ここにしかない物件があるかも」と期待して弊社に来られる方は、もしかしたら合わない不動産屋さんかもしれません(^◇^;)
他で物件が無いからミナージュへ、という方は弊社に来てもありませんから(^◇^;)
要は何故無いのか？の説明と、こうすれば？の提案があるのがミナージュなのかなぁとも思います。
弊社の「地域を語り、住まい方を共に考える」というスタイルに賛同いただいて、安心して部屋探しをしたい方は是非いらっしゃってくださいね。
今日は大事なことをたくさん書いてみました。
ミナージュ増原